22/01/2010 Professor da Facisa opina sobre a Lei do Inquilinato
A nova Lei do Inquilinato, sancionada no último dia 10 de dezembro, deve mudar o
mercado de locações a partir desta segunda-feira, 25 de janeiro, data em que
começa a vigorar.
As novas regras para o aluguel de imóveis passam a valer para antigos ou novos
contratos. Mas o que de fato muda com as alterações na Lei do Inquilinato? De
acordo com o professor de Direito Civil da Faculdade de Ciências Sociais
Aplicadas - Facisa, Alexandre Leal, as principais alterações com a nova Lei do
Inquilinato são maior rapidez na hora de despejar o inquilino, purgação da mora
apenas uma vez por ano e cobrança proporcional da multa em caso de devolução do
imóvel, antes do final do contrato.
“Inicialmente, é importante destacar que a terminologia “nova” Lei do
Inquilinato é inapropriada, já que esta, na verdade, apenas trouxe algumas
mudanças pontuais na lei anterior, buscando aperfeiçoar as regras e
procedimentos sobre a locação de imóveis urbanos. Tais modificações já eram,
inclusive, previsíveis para aqueles que lidam diariamente com o tema. Na
verdade, a nova lei procurou se moldar ao posicionamento dominante dos nossos
tribunais”, disse.
“Analisando-se friamente as novidades, verifica-se a preocupação do legislador
em proteger o locador em detrimento do locatário. Assim, o grande beneficiado
com as mudanças foi, sem dúvida, o locador”, acrescentou.
Uma das principais alterações é que os inquilinos com aluguel em atraso poderão
ser alvo de ação judicial de despejo, com prazo de 15 dias, para desocupação
liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser
utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do
fiador que tiver se exonerado. A ação só poderá ser suspensa com o pagamento do
saldo devedor dentro de tais prazos, a partir da notificação e, nesses casos, o
inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos, sob pena de
despejo imediato.
Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o
que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar mais de um ano, em
média. Com a mudança, o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido
bastante, em torno de quatro meses. Na opinião do representante do Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis de Campina Grande – Creci, Marcos Barbosa
Muniz, a lei favorece as duas partes.
“A nova lei estimula o bom inquilino e o bom proprietário. A partir do momento
em que o locador terá mais garantia, o locatário também será beneficiado, tanto
no aspecto de segurança quanto no financeiro, já que a tendência é acontecer o
barateamento nos preços dos aluguéis”, opinou Marcos.
No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva
devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca
de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Isso quer dizer que, se o
fiador desejar exonerar-se de suas obrigações, depois do fim do contrato ou no
caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento. Mas deve
permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a
comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador
ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.
A nova lei estabelece, ainda, a proporcionalidade da multa rescisória do
aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo,
ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade
do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de
três meses de aluguel, mas o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar
multa correspondente aos 12 meses restantes. Também ao proprietário caberá pagar
uma indenização ao locatário, caso deseje retomar o imóvel antes do prazo
estabelecido em contrato, sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em
lei, como o uso próprio.
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A nova Lei do Inquilinato, sancionada no último dia 10 de dezembro, deve mudar o
mercado de locações a partir desta segunda-feira, 25 de janeiro, data em que
começa a vigorar.